Pour un nouveau pacte locatif

C'est sur le remède que tout se cristallise. Protéger les locataires ou sécuriser les bailleurs ? Réguler les loyers ou libérer l'offre ? Tant qu'il reste posé ainsi, le débat tourne en rond. Nous proposons d'en changer les termes : non pas protéger l'un contre l'autre, mais créer les conditions pour que l'offre se développe, que le parc se rénove et que chacun se loge dignement. C'est ce que nous appelons un nouveau pacte locatif.

La France manque de logements, et pas seulement de logements sociaux, mais bien de logements tout court. Le parc existant se dégrade, la construction neuve est à un niveau historiquement bas, et les investisseurs se retirent. Le résultat est devant nous : des ménages qui ne trouvent pas à se loger, des bailleurs qui retirent leurs biens du marché, et un État qui colmate, urgence après urgence. Le débat, lui, reste polarisé — et polarisé, il est stérile.

La confiance ne se décrète pas par la loi : elle se construit quand les conditions sont réunies. Pour qu'un investisseur engage des capitaux dans le logement sur vingt ou trente ans, il lui faut un cadre lisible, prévisible et stable. C'est cette stabilité, plus que tel ou tel avantage ponctuel, qui ramène l'offre sur le marché.

Ce qui fonctionne ailleurs en Europe

Dans plusieurs pays européens — Allemagne, Suède, Pays-Bas — des opérateurs professionnels investissent durablement dans le logement résidentiel. Ils le font dans des cadres qui protègent les locataires, encadrent les loyers et garantissent la stabilité. Leur point commun : un droit lisible et prévisible. La France a les capitaux, les opérateurs et les besoins ; ce qui lui manque, c'est ce cadre.

Le statut du bailleur privé — dispositif « Relance logement », dit Jeanbrun — a été créé par la loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026. Il remplace l'ancien dispositif Pinel par un mécanisme d'amortissement fiscal et s'applique aux investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2028. C'est un signal positif et attendu. Mais ce statut a été pensé pour le bailleur particulier, la personne physique.

Le pas suivant consiste à reconnaître l'opérateur professionnel engagé dans la durée : celui qui construit, transforme et exploite sur le long terme, s'engage à réhabiliter un immeuble obsolète, à le rendre performant sur le plan énergétique et à l'exploiter pendant des décennies. Trois principes, du point de vue de Novaxia, devraient guider ce nouveau pacte :

Reconnaître l'engagement de long terme — un opérateur qui s'engage sur vingt ans ne devrait pas être soumis au même régime qu'un bailleur spéculatif.

Valoriser la rénovation énergétique — un logement rénové et performant ne devrait pas être traité comme un logement énergivore.

Intégrer les nouveaux usages résidentiels — coliving, build-to-rent, résidences avec services : autant de réponses concrètes qui ne devraient pas être enfermées dans un cadre pensé pour la seule location nue.

C'est ce que nous appelons le bâtiment à « Très Haute Valeur Immobilière » (THVI) : un actif capable, dans la durée, d'épouser les besoins du marché par sa souplesse d'usage.

Reconnaître l'opérateur professionnel ne relève pas de la théorie : cela se traduirait par des effets mesurables, pour les locataires comme pour les territoires.

Plus de logements remis sur le marché — des opérateurs capables de transformer des bureaux vides et des friches en logements, à une échelle que le seul bailleur particulier ne peut atteindre.

Des loyers plus stables — un cadre de long terme protège mieux qu'une succession de dispositifs temporaires : l'opérateur exploite pour durer, pas pour revendre vite.

Un parc plus performant — valoriser la rénovation énergétique incite à sortir les logements de la catégorie « passoire thermique » plutôt qu'à poser un simple plancher réglementaire.

Des usages adaptés aux besoins réels — résidences étudiantes, coliving, logement intermédiaire : autant de réponses que le cadre actuel, pensé pour la location nue, peine à reconnaître.

Une transformation alignée sur le ZAN — produire du logement sans consommer de foncier, en recyclant l'existant.

Un cadre qui sécurise les deux parties

L'erreur serait d'opposer locataires et bailleurs. Les modèles européens montrent l'inverse : c'est quand le cadre est stable et lisible que l'investissement revient — et que les locataires gagnent en sécurité. Un logement rénové ne doit pas être traité comme un logement énergivore ; un opérateur qui s'engage sur vingt ans ne doit pas relever du même régime qu'un bailleur spéculatif ; un résident qui bénéficie de services ne doit pas être enfermé dans un cadre pensé pour la location nue. Le pacte locatif, c'est précisément cette articulation retrouvée entre offre, qualité et protection.

Le logement conditionne tout le reste : l'emploi, quand on ne peut plus se loger là où l'on travaille ; la démographie, quand les jeunes ne peuvent plus fonder un foyer ; le pouvoir d'achat, quand le loyer absorbe une part démesurée du revenu ; la cohésion sociale. C'est un sujet que la présidentielle de 2027 ne pourra pas éviter. Les Français attendent des réponses concrètes, pas des postures. Le nouveau pacte locatif peut être l'une d'elles.

Qu'est-ce que le statut du bailleur privé ?

C'est le dispositif fiscal « Relance logement » (dit Jeanbrun), créé par la loi de finances pour 2026. Il remplace le Pinel par un amortissement fiscal pour les bailleurs particuliers, jusqu'à fin 2028.

Qu'est-ce qu'un « opérateur professionnel » du logement ?

Un acteur qui construit, transforme et exploite des logements sur le long terme — par opposition au bailleur particulier ou au bailleur spéculatif de court terme.

Qu'est-ce que le THVI ?

Le bâtiment à « Très Haute Valeur Immobilière » : un actif conçu pour rester adaptable dans la durée, capable de changer d'usage pour épouser les besoins du marché.

Un nouveau pacte locatif, est-ce au détriment des locataires ?

Non. L'objectif est de développer l'offre tout en protégeant les locataires — comme dans les modèles européens, où la stabilité du cadre bénéficie aux deux parties.

Pourquoi s'inspirer de l'Allemagne, de la Suède ou des Pays-Bas ?

Parce que ces pays disposent d'opérateurs professionnels du logement de longue durée, dans un cadre juridique lisible et stable qui protège les locataires tout en attirant l'investissement.

Pacte locatif — Cadre d'ensemble articulant offre de logements, protection des locataires et conditions d'investissement de long terme.

Statut du bailleur privé — Dispositif fiscal « Relance logement » (Jeanbrun) créé par la loi de finances 2026, fondé sur un amortissement.

Opérateur professionnel — Acteur qui construit, transforme et exploite des logements sur le long terme.

THVI — Bâtiment à « Très Haute Valeur Immobilière » : actif conçu pour rester adaptable et changer d'usage dans la durée.

Build-to-rent — Logements conçus dès l'origine pour la location de longue durée, souvent avec services.

Coliving — Logement partagé avec espaces et services communs, géré par un opérateur.

• Le statut du bailleur privé : ce qui change
• Rénovation énergétique et valeur locative